전세와 월세, 어느 쪽이 유리한지 따지는 법
월세를 전세금으로 환산하는 법, 대출 이자·예금 이자와의 비교, 월세 세액공제를 함께 계산합니다.
전세·월세 환산 계산기로 바로 계산하기먼저 같은 기준으로 바꿉니다
전세와 월세는 돈을 내는 방식이 달라 바로 비교하기 어렵습니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율(전환율)을 정하면 월세 조건을 같은 값의 전세금으로 환산할 수 있습니다.
환산 전세금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
보증금 1억원에 월세 90만원이면, 전환율 연 5%에서 316,000,000원의 전세와 같은 값입니다. 같은 동네 전세가 이보다 싸면 전세가, 비싸면 월세가 상대적으로 싼 조건입니다.
내 상황에서는 '매달 드는 돈'으로 비교합니다
실제 선택은 보증금을 어떻게 마련하느냐에 따라 달라집니다. 대출을 받으면 대출 이자가, 내 돈을 넣으면 그 돈을 예금했을 때 받을 이자(기회비용)가 비용입니다.
| 조건 | 계산 | 월 비용 |
|---|---|---|
| 전세 3억 (내 돈 1억 + 대출 2억, 연 4%) | 대출 이자 + 내 돈 1억의 예금 이자(연 3%) | 916,667원 |
| 보증금 1억 + 월세 90만원 | 월세 + 내 돈 1억의 예금 이자(연 3%) | 1,150,000원 |
| 위 월세, 세액공제 17% 적용 (총급여 5,500만원 이하) | 월세 세액공제를 월로 나눠 뺌 | 997,000원 |
이 예시에서는 전세가 매달 약 80,333원 적게 듭니다. 대출 금리가 높아지거나 월세가 낮아지면 결과가 바뀌니, 내 금리와 조건을 넣어 계산해 보십시오. 대체로 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다.
월세 세액공제
무주택 세대의 세대주로서 총급여가 8,000만원 이하인 근로자는 낸 월세의 15%를 세금에서 뺄 수 있습니다. 총급여 5,500만원 이하면 17%입니다. 공제 대상 월세는 연 1,000만원까지입니다(조세특례제한법 제95조의2제1항). 종합소득금액이 7,000만원(17%는 4,500만원)을 넘으면 제외됩니다.
- 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면은 100㎡ 이하) 주택이거나 기준시가 4억원 이하인 주택이어야 하며, 오피스텔과 고시원도 포함됩니다(시행령 제95조제2항).
- 임대차계약서의 주소지와 주민등록 주소지가 같아야 합니다. 즉 전입신고를 해야 합니다.
- 세대주가 공제를 받지 않으면 세대원도 받을 수 있습니다.
- 세액공제는 낸 세금에서 빼는 것이라, 결정세액이 공제액보다 적으면 그만큼만 줄어듭니다.
전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험도 봅니다
법정 전환율 상한은 언제 쓰나요
전환율 상한 연 5%(기준금리 3% + 2%)는 계약 중이거나 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에만 적용되는 상한입니다(주택임대차보호법 제7조의2). 새 계약의 보증금·월세는 당사자가 정하므로, 실제 시장의 전환율은 이보다 높거나 낮을 수 있습니다.