전세 갱신과 월세 전환 시 알아 둘 규정
계약갱신요구권, 5% 증액 상한, 월세 전환율 상한을 한 번에 정리합니다.
전월세 전환 계산기로 바로 계산하기계약갱신요구권은 한 번 쓸 수 있습니다
임차인은 계약 만료 전 일정 기간 안에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항). 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3제2항).
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유로는 2기의 차임액에 이르는 연체, 임대인이나 그 직계존비속의 실거주, 임차인의 중대한 의무 위반 등이 정해져 있습니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3제5항).
보증금·월세 증액은 5%를 넘을 수 없습니다
갱신되는 임대차의 보증금과 월세는 제7조의 범위에서 조정할 수 있습니다(제6조의3제3항). 증액 청구는 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다(제7조제2항). 또한 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(제7조제1항).
보증금을 월세로 바꿀 때는 전환율 상한이 있습니다
보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우, 월세는 전환하는 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액(연 기준)을 넘을 수 없습니다(제7조의2, 시행령 제9조).
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%
현재 기준금리는 3%(2026-08-27부터)이므로 상한은 연 5%입니다. 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월 416,666원이 상한입니다.
갱신 때 보증금 일부를 월세로 바꾸면
상한을 넘는 약정은 넘는 부분이 무효입니다
주택임대차보호법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이미 상한을 넘는 월세를 냈다면 넘는 부분의 반환을 청구할 수 있고, 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.